El presente trabajo se propone analizar las posibilidades de acceso al crédito hipotecario en la Ciudad de Buenos Aires. Como estudio de aproximación, se construyó el Índice de Accesibilidad al Crédito Hipotecario (IACH) que mide la relación entre el ingreso mensual de una pareja aspirante y el ingreso mínimo necesario para acceder a un préstamo bancario con garantía hipotecaria, para la compra de una vivienda usada.
Se presentan las observaciones más salientes con énfasis en el segundo trimestre de 2023, último dato disponible, de carácter provisorio. La información detallada sobre la construcción e interpretación del IACH y la fuente de los datos utilizados para el cálculo se presenta en la sección “Aspectos metodológicos”, al final del informe.
En el segundo trimestre de 2023, el Índice de Accesibilidad al Crédito Hipotecario (IACH) para la adquisición de un departamento de 2 ambientes (43 m2) en la Ciudad se ubicó en un nuevo mínimo histórico.
El indicador alcanzó 24,5, lo que indica que el ingreso promedio se ubicó por debajo de la cuarta parte del mínimo que se requiere para acceder a la compra de un departamento de 2 ambientes con un crédito hipotecario.
Así, una pareja de calificación ocupacional alta debería multiplicar sus ingresos más de cuatro veces para poder calificar al préstamo. Visto de otro modo y para tomar dimensión de las dificultades de acceso al crédito, si se vincula la cuota inicial del crédito con el valor del alquiler de una vivienda similar, este último significó poco más de la quinta parte del valor de la cuota.
Lo anterior redunda en un escenario prácticamente prohibitivo teniendo en cuenta los aumentos extraordinarios que vienen registrando los precios de alquiler en los últimos años.
El deterioro del IACH en términos interanuales derivó de un importante ascenso de la cuota inicial (267,0%) que superó ampliamente al incremento del ingreso nominal de la pareja aspirante (86,3%).
La dinámica de la primera estuvo signada por una suba muy significativa de la tasa de interés de 23,03 puntos porcentuales y un importante aumento del precio en pesos de los inmuebles (87,1%, el más alto de los últimos cuatro años).
Este incremento fue resultante de la depreciación de la moneda local, en tanto que el valor del metro cuadrado medido en dólares cayó un 6,1%. Cabe considerar que el ejercicio fue realizado teniendo en cuenta el dólar oficial. Si alternativamente se considerara el dólar solidario o el informal, en línea con las reglamentaciones que restringen y gravan la compra de moneda extranjera, las posibilidades de acceso al crédito se reducirían en la medida del incremento del tipo de cambio.
Por el lado de la oferta, se observó por primera vez tras cinco trimestres un aumento interanual en la cantidad de escrituras hipotecarias. De todos modos, los actos hipotecarios registrados en el período abril/junio se ubican en valores bajos, alrededor del promedio trimestral registrado en 2021 y 2022.
Al mismo tiempo, se constató en el mes de junio que la disponibilidad efectiva de préstamos para la adquisición de viviendas se ajustó a un grupo mínimo de entidades bancarias.
Cabe mencionar que la oferta de créditos hipotecarios UVA queda fuera de estudio en el período de referencia de acuerdo con la pérdida de presencia en la cartera de productos de las entidades bancarias públicas y privadas.